Украинцы охотно скупают залоговые машины и квартиры. Интересно отследить максимально выгодные пути покупки - по скорости оформления, цене и безопасности

 

Спрос на залоги в последние месяцы резко пошел в гору. Анализ показывает, что наибольшим спросом у физлиц пользуется легковой автотранспорт. На втором месте - квартиры, на третьем - земельные участки.

Дешево, но… долго

Рост интереса к залогам стимулирует готовность финансистов выдавать кредиты на покупку "вторсырья". По имеющимся данным, около десяти банков в 2011 году ввели у себя возможность приобретения залогового имущества в долг.

Такую сделку по продаже залога может инициировать как сам должник, договорившись с банком, либо финучреждение самостоятельно проводит аукцион изъятого имущества. В отношении цены выигрыш здесь составляет 8 - 20% в среднем по рынку для автомобилей и до 30% - для квартир. К примеру, авто Volkswagen Touareg 2007 г. выпуска можно купить за 296 тыс. грн. Покупка аналогичной б/у машины напрямую у владельца обойдется в сумму от 350 тыс. грн. и выше. Двухкомнатная квартира в Донецке, недалеко от центра, площадью в 46,5 кв. м, реализуемая непосредственно банком, стоит около 300 тыс. грн., тогда как на рынке "вторички" за такой объект просят около 420 - 470 тыс. грн. Выставляя стартовую цену, банк опирается на выводы оценщика.

Выигрыш в цене, казалось бы, очевиден. Но покупателя-участника такой сделки подстерегают дополнительные траты - в частности, оплата услуг нотариуса (1% от суммы сделки), а также страхование, которое при покупке залога у банка в кредит часто является обязательным. "Так как банковские залоги - это объекты "с историей", тариф по страхованию экс-залога может быть минимум на 10 - 15% выше, чем при обычном страховании", - отмечают эксперты.

Экономия при покупке банковского залога может быть и большей (до 50% от стартовой стоимости), если покупатель станет участником аукциона по реализации банковского конфиската - их регулярно проводят компании, уполномоченные на это Минюстом. Согласно ст. 62 Закона "Об исполнительном производстве", имущество, которое в течение двух месяцев не удалось продать на торгах, подлежит уценке в пределах 30%, а при повторном отсутствии покупателей - на объект делается скидка в размере 50% от начальной стоимости. Исключение - недвижимость, максимальное снижение первоначальной оценки по которой не может по закону превышать 25%. Только ждать уценки можно… месяцами.

"Взыскание задолженности по кредитному договору осуществляется на основании решения суда. Реализация залога - через исполнительную службу, стартовая цена продажи для аукциона определяется оценщиком", - описывают процедуру специалисты. Стартовые цены на конфискат, по данным базы Минюста, ненамного ниже рыночных.

Для участия в аукционе нужно запастись определенной суммой денег. Согласно пункту 7 Положения о порядке проведения аукционов по реализации залогов, для участия в торгах нужно оплатить регистрацию (порядка 17 грн.) и внести гарантийную сумму на спецсчет торгов. По закону, размер гарантии составляет до 10% от начальной стоимости имущества, но на деле речь может идти о более скромной сумме. Если на аукционе вы проиграли, гарантийные деньги вам возвращаются.

И хотя второй путь в финансовом плане более привлекателен, покупатели все чаще отдают предпочтение банковской альтернативе. Что во многом объясняется максимальной быстротой заключения договоров. "Заявки желающих принять участие в покупке объекта собираются в течение недели с момента подачи первой заявки. Через неделю проходят открытые торги, где давший максимальную цену покупает объект", - говорят организаторы торгов.

Оспорить нельзя купить

Самый неприятный момент при покупке конфиската - право бывшего владельца на возврат своей собственности. Допустим, если имущество изымалось с нарушениями, у прежнего хозяина есть целых три года на оспаривание процедуры. По идее, на страже нового собственника стоит 388 статья Гражданского кодекса, которая определяет, что имущество не может быть истребовано у добросовестного покупателя, если оно было продано в порядке, определенном для судебных решений. Это означает, что если прежний хозяин захочет вступить в тяжбу с банком или исполнительной службой, то в течение трех лет квартиру или машину могут попросить вернуть - конечно, компенсировав ее стоимость. И перед покупкой имущества со статусом конфиската следует дать документы по объекту на вычитку юристам. "Общее предупреждение для покупателей - это обращать внимание на соблюдение требований законодательства касательно процедуры проведения торгов", - рекомендуют юристы. К примеру, при покупке через госаукцион оплата должна быть внесена в течение десяти банковских дней после закрытия торгов.

Наиболее безопасным способом покупки, по мнению опытных юристов, является приобретение у банка залога, который еще не переведен в разряд конфиската. При этом сама сделка оформляется нотариально, а банк обязан выдать вам на руки документ, подтверждающий вывод машины или квартиры из реестра имущества, не подлежащего отчуждению. Как известно, оспорить нотариальную сделку намного сложнее, чем судебную процедуру или покупку на аукционе. Это подтверждают и сами банкиры.

Наименее безопасна сделка, которую инициирует сам неплатежеспособный заемщик, чтобы погасить кредит, - считают специалисты по работе с проблемными активами. - Ведь к тщательно оформленному нотариусом договору придраться фактически невозможно. Если же залог изъят принудительно, то в течение трех лет действует срок исковой давности, когда теоретически можно оспорить законность изъятия. Если залог куплен на аукционе, результаты торгов может оспорить каждый, кто имел к ним отношение: организаторы, участники, банк, бывший собственник.

Росту доверия к торгам залогами способствует и развенчание распространенного мифа о залоговом имуществе как о недоступной роскоши для простых смертных. Хотя на форумах до сих пор превалирует мнение, мол, прикупить такие квартиры или авто могут лишь избранные, близкие к банкам или госорганам. Журналист обзвонил пять банков, выставляющих на продажу свои залоги. Во всех финучреждениях таинственного покупателя сразу пригласили в офис для оформления сделки. Сами перечни объектов доступны на сайтах банков, а также на спецпортале Минюста - "Система реализации конфискованного и арестованного имущества", где указываются даты и адреса аукционов. И хотя государственные аукционы славятся своей закрытостью, на деле рядовые граждане туда допускаются. Ведь банки заинтересованы сбыть "проблему" повыгоднее.

 

Сергей ВЛАДИМИРОВ.